Bail commercial : les pièges courants

Bail commercial : les pièges courants
Bail commercial : les pièges courants

En tant que promoteur ou chef d’entreprise, la conclusion d’un bail commercial est une étape cruciale de votre projet immobilier. Mais c’est l’un des baux les plus contraignants pour les locataires à cause de la méconnaissance des obligations qui les lie dans ce genre de contrat. Si vous aspirez à conclure un bail commercial très prochainement, il vaudrait mieux connaitre les pièges courants à éviter.

Le bail commercial, qu’est-ce que c’est ?

La location de locaux pour l’exploitation d’un fonds de commerce industriel ou artisanal représente un bail commercial. De cette définition, il faut comprendre que le local doit être administrativement affecté à l’exercice de ce type d’activités. Auquel cas, il faudra qu’il le soit avant la mise en location.

Dans le cas où le local n’a pas un statut commercial alors que les activités menées sont à vocation commerciale, vous ne profitez pas de la protection du statut du bail commercial. Car d’après la loi, c’est le bail qui confirme le caractère commercial et non la nature de l’activité.

En effet, le statut du bail commercial protège le locataire à plusieurs niveaux à savoir :

  • Le plafonnement du loyer
  • Les conditions de révision du loyer
  • Les conditions de renouvellement du bail

La signature d’un bail commercial fait intervenir plusieurs éléments déterminants sur lesquels vous pouvez être piégé si vous n’êtes pas averti.

Les éléments sensibles du bail commercial

Les clauses du contrat de bail commercial sont les éléments sur lesquels vous devez vous appesantir avant de signer le contrat. il s’agit notamment de:

  • La durée
  • La définition des activités autorisées
  • La révision du loyer commercial
  • Les frais à prévoir lors de la signature
  • Les charges
  • Les conditions de cession

Un bail commercial doit être conclu pour une durée minimum de 9 ans avec possibilité de résiliation tous les 3 ans sauf pour certains types de locaux. Dans le cas du non-respect de cette condition, le propriétaire est en droit de fixer le loyer sans respecter les limites légales. Le seul recours du locataire reste le départ sans indemnité d’éviction et sans aucune voie de recours judiciaire.

Lors de la définition des activités, il est important de choisir l’option « tous commerces » qui, même s’il implique un loyer plus important, permet d’ajouter des activités complémentaires, voire de changer complètement l’activité de départ.

La révision du loyer du bail commercial peut intervenir tous les 3 ans, même si le bailleur peut procéder à une révision tous les ans dans le respect de l’évolution de l’indice Insee du coût de la construction.

Généralement, lors de la conclusion du contrat de bail commercial, un dépôt de garantie est exigé, à raison de deux mois de loyers en plus d’un mois de loyer payé d’avance. A cela s’ajoute :

  • Le pas-de-porte
  • Les frais notariaux
  • Les frais d’enregistrement du bail au centre des impôts
  • Le droit de bail en cas de cession de bail

Les charges locatives du bail commercial sont répartis entre le bailleur et le locataire depuis la mise en vigueur de la loi Pinel le 6 novembre 2014. Cependant, pour les baux commerciaux conclus avant cette date, les charges locatives incombent au locataire.

En cas de cession, le fonds de commerce est cédé en même temps que le bail. Dans le cas contraire, un acte sous seing privé ou un acte notarial consacrera la séparation entre le bail et l’activité principale.

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