La garantie loyers impayés : faut-il y souscrire ?

La garantie loyers impayés, prévenir les risques
La garantie loyers impayés, prévenir les risques

Lorsque vous investissez dans l’immobilier locatif, le risque le plus encouru est le défaut de paiement des loyers. À ce sujet, il existe de nombreuses variables dont la plus importante reste le choix de votre locataire.

Indépendamment de toutes les mesures préventives à une situation d’impayé, il est insensé d’ignorer le risque et de choisir de ne pas avoir une arme secrète. Il peut s’agir d’une assurance loyers impayés. En la matière, les dispositifs sont nombreux et avant même de décider d’y souscrire, il importe de peser le pour et le contre.

Les risques encourus sans la garantie loyers impayés

Le bailleur s’expose à de nombreux risques de défaut de paiement pour diverses raisons. Le défaut de paiement du locataire peut être dû soit au chômage du locataire, soit à son surendettement. Ce qui fait intervenir la question de la solvabilité du locataire, celle-ci étant conditionnée par ces deux éléments.

Le CDI est l’une des raisons favorables à la signature d’un contrat de bail, car il garantit la pérennité du revenu. Cependant, il ne prévient pas le problème de surendettement. Ce détail est aussi important pour la solvabilité de la caution.

Il n’y a pas de garantie claire et définitive contre les risques de détérioration des lieux ou d’impayés des factures d’énergie et/ou d’eau. Le seul élément à la disposition du bailleur dans ces cas reste l’impression de confiance que lui inspire le locataire. Tous ces détails renvoient à la question du locataire idéal.

Comment peut-on se rassurer du sérieux d’un locataire ? Certains bailleurs voient en un locataire sénior un bon candidat au vu de son âge et de sa solvabilité. Cependant, même dans ce cas, des risques subsistent à savoir :

  • L’endettement
  • Le décès subit

Si l’accumulation des impayés met en péril la sécurité de la famille du bailleur, il n’a aucune raison de ne pas souscrire à une assurance loyers impayés.

Les implications de la garantie loyers impayés

La garantie loyers impayés met le bailleur à l’abri de la cessation de paiement de votre locataire. Aux termes du contrat d’assurance, vous bénéficiez des garanties suivantes :

  • Garantie pour loyers impayés, charges et taxes comprises
  • Garantie pour litige lié à l’exécution du contrat de location
  • Garantie de récupération des frais déboursés pendant le contentieux
  • Garantie de prise en charge des dégradations
  • Garantie de prise en charge de la protection juridique.

Pour profiter de ces garanties, il est important que le contrat d’assurance soit signé avant l’entrée en location d’un nouveau locataire. Cependant, si l’assurance est souscrite en cours de bail, il faudra apporter des raisons solides de votre souscription à l’assureur. En général, la prime d’assurance est bien plus élevée.

Que la garantie  loyers impayés vous protège ne la rend pas exempte d’inconvénients comme :

  • La cherté de la prime, 2% à 4% du montant des loyers
  • Le démarrage des remboursements des impayés 3 à 4 mois après le constat d’impayé
  • Le remplacement du garant par la garantie loyers impayés
  • Le défaut de paiement des impayés en cas en de non-respect de la procédure définie dans le contrat de garantie loyers impayés
  • La lourdeur des conditions d’acceptation de la mise en location du locataire.
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