Défiscalisation Immobilière/Investissement Immobilier

Acheter un EHPAD ou acheter des SCPI ?

De nombreuses offres immobilières sont accessibles pour l’ensemble des Français soucieux de se créer des revenus complémentaires pour la retraite. Nous allons dans cet article comparer deux types d’investissements à gestion déléguée : les EHPAD sous le dispositif Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) ou Censi-Bouvard ainsi que la SCPI de rendement.

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EHPAD ou SCPI ?

EHPAD ou SCPI : Le rendement

Les rendements d’un investissement en EHPAD sont généralement compris en 4 et 5 % bruts, avant déduction des frais pour travaux qui peuvent être lourds puisque l’investisseur est propriétaire en plus de sa chambre, d’une quote-part des parties communes. De ce fait, l’épargnant peut avoir une mauvaise surprise lorsque le gestionnaire lui demandera de financer des réparations ou des travaux de rénovation.

En SCPI, les rendements peuvent osciller entre 5 et 6 % nets, sans tenir compte de la revalorisation patrimoniale fréquente dans ce type de placement. C’est une société de gestion qui gère le parc immobilier de la SCPI. Elle reverse le loyer à ses associés après avoir prélevé des frais de gestion et de toutes les charges. L’investisseur a ainsi une meilleure visibilité de son placement d’épargne et ne s’occupe d’aucun entretien. Un confort fort apprécié par plus d’un million d’investisseurs en SCPI en France.

EHPAD ou SCPI : La retour sur investissement

En achetant un EHPAD en VEFA (Vente en état futur d’achèvement), il faut généralement attendre en 1 et 2 ans avant d’avoir un retour sur investissement. Un délai qui peut être allongé car :

  • Pour démarrer le chantier et la construction des fondations, dont le coût représente environ 30% du montant de l’investissement, une majeure partie de lots doivent être vendus
  • Puis, pour des retards sur le chantier en raison des intempéries ou autres.

En achetant des parts de SCPI médicales comme Primovie ou Pierval Santé, l’investisseur commence à percevoir ses premiers loyers seulement quelques mois après avoir réalisé son investissement. Ce délai est également appelé le « délai de jouissance » et est généralement compris entre 3 et 5 mois.

Le délai de jouissance ne sert pas à construire des nouveaux immeubles dans la précipitation. Il permet à la société de gestion de racheter des nouveaux immeubles avec l’argent des associés, de les louer à des entreprises et de générer les premiers loyers.

Précision : dans la SCPI, le délai de jouissance ne peut pas être rallongé une fois l’investissement réalisé alors qu’il peut être repoussé lors d’un investissement en VEFA.

EHPAD ou SCPI : L’avantage fiscal

Sur les revenus issus d’un EHPAD sous le dispositif LMNP, le principe de l’amortissement va permettre de percevoir des loyers non imposables durant une quinzaine d’années. Sous la Loi Censi Bouvard, une réduction d’impôt de 11 % durant 9 ans est appliquée.

Afin d’optimiser votre fiscalité en achetant des SCPI, divers montages peuvent être envisagés :

  • Si vous souhaitez obtenir des revenus complémentaires immédiats, envisagez l’achat des SCPI européennes dont les loyers ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux
  • Si vous souhaitez obtenir un complément de revenu futur ou un complément de retraite, envisagez l’achat des parts de SCPI en démembrement temporaire de propriété. Ce montage efface toute fiscalité foncière sur toute la durée du démembrement temporaire (généralement comprise entre 5 et 10 ans).

 « Les SCPI de rendement constituent un support immobilier beaucoup plus durable que l’investissement dans un EHPAD. La preuve, nos investisseurs conservent leurs parts de SCPI sur une durée moyenne de 27 ans. » explique Véronique Baron, fondatrice associée de La Centrale des SCPI, 1er réseau de distribution de SCPI en France.

EHPAD ou SCPI : Le montant d’investissement et la revente

L’investissement dans un EHPAD nécessite au minimum un capital de 130 000 euros, soit un budget colossal pour une chambre médicalisée. Lors de la revente, c’est au propriétaire de trouver un acheteur comme dans l cas d’un appartement locatif, ce qui peut rendre la revente fastidieuse. En effet, le délai moyen de vente d’un bien immobilier en France s’élève à 6 mois, mais il peut grimper à plusieurs années pour certains.

Le placement SCPI correspond à toutes les bourses. A partir de seulement quelques milliers d’euros (5 000€ pour la plupart des SCPI), il est possible de devenir propriétaire de parts de SCPI.  Concernant la revente des SCPI, il est important de sélectionner des SCPI à capital variable offrant une meilleure liquidité. Les parts en vente sont généralement absorbées par les nouveaux entrants dans un délai de 1 à 3 mois.

En synthèse, il est clair que l’investissement en part de SCPI est à privilégier face à l’achat d’une chambre d’EHPAD. Être propriétaire de plusieurs SCPI plutôt que d’un seul actif diminue considérablement la part de risque.

Afin de bénéficier de conseils personnalisés sur l’investissement en SCPI, vous pouvez joindre les experts de La Centrale des SCPI gratuitement sur www.centraledesscpi.com ou par téléphone au 01.44.56.00.23. Ils peuvent également vous accueillir dans la seule agence spécialisée sur le placement SCPI, au 15 rue Saint-Roch dans le 1er arrondissement de Paris.

Découvrez pourquoi choisir la SCPI pour investir dans l’immobilier de santé :

Avertissement

L’investissement dans une SCPI n’est pas garanti, tant du point de vue des dividendes perçus que de celui de la préservation du capital. Les SCPI dépendent en effet des fluctuations des marchés immobiliers.

Avant toute décision d’achat de parts de SCPI, faites-vous conseiller par un professionnel afin d’être certain(e) que ce placement correspond à votre profil patrimonial. Enfin, comme tout investissement immobilier, tenez compte du fait que les SCPI sont des placements de long terme dont la durée de détention minimale ne saurait être inférieure à huit ans.