Défiscalisation Immobilière/Investissement Immobilier

Pourquoi réaliser une étude de faisabilité ?

Pour tout projet de bâtiment, une étude de faisabilité est nécessaire pour cadrer les actions à entreprendre. Elle s’attache à définir précisément les besoins et à les comparer aux contraintes techniques, financières et organisationnelles. L’appui d’un bureau d’étude spécialisé est souvent nécessaire.

Les objectifs de l’étude de faisabilité

Menée par un bureau d’étude ou par le cabinet d’architecture, l’étude de faisabilité détermine si le projet est techniquement faisable et économiquement viable. Les objectifs de l’ingénierie sont donc de :

  • Vérifier la pérennité de la structure à long terme
  • Déterminer les forces et faiblesses du projet
  • Chiffrer les moyens financiers et leur cohérence avec le budget du client

Pour chaque volet, on met en regard les spécifications techniques avec les exigences du client. Le but est de trouver le meilleur compromis entre qualité, coût et délai. Différentes phases d’esquisse ou de diagnostic (en rénovation) vont se succéder et permettre les échanges entre maîtrise d’ouvrage et maîtrise d’œuvre.

En général, l’architecte ou le bureau d’étude proposent plusieurs options, chiffrées globalement, et le client décide laquelle retenir. Ensuite, on engagera les études d’avant-projet pour préparer sereinement le dossier de demande de permis de construire :

  • Avant-projet sommaire (APS) : description précise des options retenues, chiffrage, durée des travaux
  • Avant-projet détaillé (APD) : choix définitif des options, matériaux, techniques employées. Chiffrage précis des travaux (fournitures + main d’œuvre), conformité avec les réglementations (RT 2012, urbanisme…). Planification.

L’étude de faisabilité permet ainsi de déterminer avec précision les moyens humains, techniques et financiers à déployer pour réaliser les travaux. C’est la phase la plus longue d’un projet en bâtiment parce qu’une bonne préparation fait gagner du temps après.

L’utilité d’un bureau d’étude

Concrètement, différents volets techniques sont abordés concernant un bâtiment :

  • Structure
  • Énergie
  • Réseaux : électricité, gaz, eau, téléphonie
  • Sécurité
  • Insertion dans le contexte
  • Démarches administratives complémentaires à mener (étude d’impact, diagnostic acoustique…)

Pour cela, on fera appel à un bureau d’étude dont les équipes composées d’ingénieurs, experts dans leur domaine, aideront à choisir les meilleures technologies. Leur regard technique permet de valider ou non les propositions esthétiques de l’architecte et les désirs du client.

De nombreuses sociétés existent sur le marché. Certaines sont spécialisées dans un domaine particulier (diagnostic thermique, plomberie etc.), d’autres sont tous corps d’état. Il n’y a pas de bonne ou mauvaise réponse à utiliser l’une ou l’autre. Cela dépendra du besoin.

Pour certains projets très complexes, une petite équipe composée d’experts sera nécessaire, par exemple si on veut utiliser les énergies renouvelables sur un IGH. Dans le domaine des études d’impact sur l’environnement des ingénieurs dédiés sont aussi indispensables.

À l’inverse, une équipe pluridisciplinaire facilite les échanges et fait gagner du temps car il y a en général un interlocuteur unique. Dans le cadre des gros projets, en général on s’associera à un seul grand cabinet d’étude qui s’occupera de sous-traiter si besoin. On peut aussi opter sur la structure juridique du groupement d’entreprises.

Les choix des intervenants

S’entourer des bons professionnels est indispensable pour la réussite du projet.

Pour choisir son bureau d’étude, on peut se baser sur les critères suivants :

  • Réputation de l’entreprise
  • Durée d’existence
  • Assurances professionnelles en possession
  • Logiciels utilisés, ce qui indique son degré d’expertise
  • Références
  • Qualité des rapports rendus

Pour bien choisir son architecte, il faut déjà s’entendre sur les missions qui lui seront confiées. Réalisera-t-il seulement les plans ou assistera-t-il le maître d’ouvrage dans toutes les démarches administratives ? De même, assurera-t-il le suivi de chantier ? On comparera les besoins avec ce que le cabinet d’architecture est en mesure de proposer. On vérifiera s’il est bien inscrit à l’ordre national des architectes. Enfin, comme pour le bureau d’étude, on demandera ses assurances et ses références.