Crédit immobilier pour acheter une maison à l’étranger : tout ce qu’il faut savoir

Acquérir une maison à l’étranger est un rêve pour beaucoup : résidence secondaire, projet de retraite, investissement locatif ou vie à l’international. Mais avant de poser vos valises sous le soleil ou dans une capitale européenne, une question cruciale se pose : comment financer l’achat de votre bien immobilier hors de France ?

Bonne nouvelle : il est tout à fait possible d’obtenir un crédit immobilier pour acheter à l’étranger. Toutefois, les conditions, les acteurs financiers et les démarches varient considérablement selon le pays ciblé. Cet article fait le point sur les destinations les plus prisées, les modalités de financement et les stratégies à adopter.

Peut-on obtenir un crédit immobilier pour acheter à l’étranger ?

Oui, mais pas avec toutes les banques. En règle générale, les banques françaises n’accordent de prêt immobilier que pour des biens situés sur le territoire national, sauf exception. Pour acheter à l’étranger, vous avez donc plusieurs options :

1. Faire un prêt en France avec un bien situé à l’étranger

• Peu d’établissements l’acceptent.
• Il faut généralement présenter des garanties solides (revenus élevés, patrimoine en France, nantissement, hypothèque sur un bien français).

2. Faire un crédit immobilier dans le pays concerné

• Il faut démarcher une banque locale.
• Vous devez généralement résider sur place ou justifier d’un lien économique stable (travail, statut fiscal).
• Certaines banques étrangères acceptent les non-résidents.

3. Financer en cash (épargne, revente, crédit hypothécaire en France)

• En hypothéquant un bien en France, vous pouvez obtenir un prêt non affecté.
• Cela vous donne de la liberté pour acheter à l’étranger sans condition bancaire locale.

Comment financer l’achat d’un bien à l’étranger : 3 grandes solutions

Les destinations les plus prisées et leurs spécificités

Belgique

La Belgique attire de nombreux Français, notamment pour :

• Proximité géographique
• Fiscalité avantageuse
• Marché plus stable et abordable qu’en France dans certaines régions

Financement :

• Les banques belges acceptent parfois de financer des non-résidents français, mais exigent souvent une résidence fiscale locale.
• Il est possible de faire appel à un courtier belge francophone, comme Credimo, Immotheker ou Beobank.
• Le crédit hypothécaire belge fonctionne par quotité, avec des apports généralement demandés (10 à 30 %).

Bon à savoir :

• Pas de frais de notaire à payer en Belgique, mais des droits d’enregistrement (jusqu’à 12,5 %).
• Le crédit bullet ou le crédit pont sont très utilisés pour les résidences secondaires.

☀️ Espagne

• Destination n°1 des retraités français
• Marché immobilier très dynamique dans les zones côtières

Financement :

• Certaines banques espagnoles comme Banco Sabadell ou CaixaBank proposent des crédits aux étrangers.
• Attention aux frais bancaires élevés pour non-résidents.

Italie

• Investissements locatifs dans les grandes villes ou charme de la campagne toscane
• Marché plus traditionnel, à négocier

Financement :

• Difficultés administratives fréquentes
• Langue et fiscalité locale à bien maîtriser
• Il est souvent préférable de financer depuis la France

Portugal

• Très populaire chez les jeunes actifs et les retraités
• Avantages fiscaux (statut RNH) et coût de la vie inférieur

Financement :

• Possibilité d’obtenir un crédit portugais via des agences francophones
• Banques françaises peu actives

Quelles banques accordent un crédit immobilier pour acheter à l’étranger ?

Très peu de banques françaises le proposent directement. Parmi les rares exceptions :

• BNP Paribas International Buyers : spécialisée dans l’achat en Espagne, Portugal, Italie, Belgique.
• Crédit Agricole (selon les caisses régionales)
• Banques privées : pour les profils patrimoniaux

Vous pouvez aussi passer par :

• Un courtier international spécialisé en expatriation
• Une banque locale dans le pays concerné

Les documents à fournir pour un crédit à l’étranger

Que vous empruntiez en France ou à l’étranger, vous devez fournir :

• Justificatifs de revenus (fiches de paie, bilans comptables, retraite)
• Situation patrimoniale
• Relevés bancaires
• Apport personnel
• Informations sur le bien (promesse de vente, descriptif technique)

Fiscalité : ce qu’il faut savoir

• L’achat immobilier à l’étranger entraîne des obligations fiscales dans le pays concerné (impôts locaux, taxe foncière…).
• En France, vous devez déclarer vos biens à l’étranger.
• La France a signé des conventions fiscales bilatérales avec la plupart des pays européens pour éviter la double imposition.

Acheter à l’étranger : les erreurs à éviter

Exemple : acheter une maison en Belgique avec un crédit français

• Vous êtes résident fiscal en France.
• Vous souhaitez acheter une maison à Arlon, à proximité de la frontière.
• Vous pouvez :
  • Faire un prêt hypothécaire en France garanti par un bien que vous possédez déjà.
  • Demander un financement auprès d’une banque belge francophone avec un apport de 20 %.
  • Passer par un courtier belge spécialisé dans les non-résidents (ex. Credishop, Immotheker).
• Avantages :
  • Dossier souvent accepté si revenus stables.
  • Taux parfois plus bas qu’en France.

Réussir son achat immobilier à l’étranger

Acheter une maison à l’étranger est un projet passionnant… à condition d’en maîtriser les rouages financiers. Si le crédit immobilier est plus complexe à obtenir pour un bien hors de France, il existe aujourd’hui des solutions réalistes pour financer un projet international, en Belgique comme ailleurs. Faites-vous accompagner, comparez les options locales et internationales, et sécurisez votre projet grâce à des experts.